김승배 한국부동산개발협회 수석부회장·피데스개발 대표이사
주요 인사 발표에 이어 청문회가 열리면서 공약이 어떻게 정책으로 반영될지 귀추가 주목되고 있다. 주거복지와 도시재생에 대한 중요성이 부각될 것이라는 전망도 있고, 규제 강화로 인한 시장 위축과 풍선효과를 우려하는 목소리도 있다.
한 나라를 이끄는 정책은 상호배제와 전체포괄(MECE·Mutually Exclusive, Collectively Exhausted)적 접근이 요구된다. 정책이 여러 관련 요소를 두루 살펴 시장의 속성까지 제대로 짚어 정교하게 만들고 집행돼야 한다.
주택시장은 일정한 주기를 가지고 움직이는데, 비중이 가장 높은 아파트 공급에는 택지확보, 인허가, 준공까지 3~5년이 걸린다. 대규모 택지와 신도시개발은 10~20년에 걸쳐서 이루어진다. 수요에 맞춰 즉각 공급이 불가능한 이유다. 우리나라에 10년마다 큰 사건이 있었던 것처럼 주택시장에도 10년 주기설이 있다. 1990년 이후 주택건설 인허가 실적을 보면 대략 1990~1998년까지, 1998~2008년까지, 2008~ 2013년까지 딱 맞아떨어지진 않지만 10년 주기로 파도처럼 움직인다.
일정한 상승과 하락 주기를 보이는 것은 시장의 수급조절에 따른 현상이다. 하지만 큰 폭의 하락과 상승은 정부 정책과 시장의 엇박자가 원인이다. 공급 확대 정책을 폈다가 시장이 침체하고, 수요 억제로 가격 상승을 잡으려다 공급의 감소로 시장이 급등하는 것이 대표적 엇박자 정책의 부작용이다. 새 정부는 부디 주택시장의 주기와 타이밍을 읽는 정교한 정책을 수립하기 바란다.
이를 위해 주택정책에 고려할 몇 가지 사항을 들어본다. 먼저 인구이동 패턴이 바뀌어 수도권 유턴현상이 시작됐다는 시각이 있다. 우리나라는 해방 이후 2010년까지 지방에서 수도권으로 인구가 모였다. 그러다 지역균형발전 정책으로 2011~2015년 6만여명이 지방으로 빠져나갔다. 올해 1~4월 인구이동통계에서 수도권 전입이 1만 8000명 늘었다. 같은 기간 2015년 1400명 전출, 2016년 3700명 전입과 비교하면 수도권 전입 인구가 급증하고 있는 것이다. 수도권 유턴현상이 다시 시작된 것인지 살펴야 한다.
아파트 입주물량이 급증하는 2018년에 가격 폭락과 역전세난 등이 발생할 수 있다는 우려가 있다. 하지만 수도권 주택시장의 중장기 공급 전망은 어떨까? 지난해 수도권 공공택지와 민간도시개발구역 지정 면적은 약 250만㎡로 아파트 1만 3000여 가구를 지을 수 있는 정도다. 수도권의 연간 주택수요를 25만~30만 가구로 보면 택지가 턱없이 부족하다. 서둘러 중장기 공급 방안을 마련해야 한다. 또 주택 재건축사업이 가진 순기능 중 신규 주택공급 효과에도 주목해야 한다.
정부 정책은 여러 가지 시각을 다방면으로 고려해 기대한 효과가 제대로 나올 수 있게 수립·실행돼야 한다. 한 예로 중도금 집단대출규제가 있다. 중도금 대출규제로 금융산업은 부동산을 담보로 한 안정적 투자처를 잃었다. 그에 따라 이자율은 높아지고 신용등급이 낮은 서민은 더 높은 이자를 부담해야 한다. 아파트 분양 중도금은 대부분 공사비로 지출된다. 중도금 대출을 막는 것은 내수경제로 돈이 순환되는 것을 막아 돈맥경화의 원인이 될 수 있다. 서민 경제의 부실을 막기 위한 정책이 오히려 서민 경제를 부실하게 하는 원인이 될 수 있는 것이다.
부디 기본에 충실하고 미래를 제대로 보는 정책, 여러 분야를 두루 살펴 엇박자가 나지 않는 정책이 펼쳐지기를 기대한다.
2017-05-31 29면
