공정시장가액비율·세율 인상에 좌우…최강 시나리오 적용 땐 세수 1조3천억↑

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정개혁특위)가 22일 공개한 종합부동산세 개편안 가운데 가장 강력한 방안이 도입되면 다주택자의 세 부담이 최대 37.7％까지 늘어날 것으로 예상됐다.

다만 어떤 시나리오를 적용하느냐에 따라 세부담 증가액은 큰 폭의 차이를 나타낼 것으로 보인다.

재정개혁특위가 내놓은 개편방안은 공정시장가액 비율과 세율 인상 여부, 1주택자와 다주택자 차등 대우 여부에 따라 ▲ 공정시장가액 비율 인상(대안1) ▲ 세율 인상 및 누진도 강화(대안2) ▲ 공정시장가액 비율의 점진적 인상 및 누진세율 강화(대안3) ▲ 1주택자와 다주택자의 차등 과세(대안4)의 4가지로 구분된다.

대안1은 주택 및 종합합산토지의 공정시장가액 비율을 연 10％씩 단계적으로 올리고 별도합산 토지는 현행제도를 유지하는 방안이다. 세율과 과표구간에는 변동이 없다.

이 방안은 실거래가 반영률을 단기간에 높여 과세 정상화를 도모하며 세율을 인상하지 않기 때문에 세 부담 증가 폭이 크지 않은 것이 특징이다.

주택 세금 부담(상한 미적용, 이하 동일)은 시가(이하 동일) 10억∼30억원 규모의 1주택자는 0∼18.0％, 10억∼30억원 다주택자는 12.5％∼24.7％ 증가할 것으로 예상된다.

주택 보유자 중 27만3천 명, 토지보유자 중 6만7천 명이 영향을 받게 된다.

대안2는 주택의 경우 과세표준 6억원을 초과하는 각 구간의 세율을 차등적으로 올리고, 종합합산토지는 각 구간의 세율을 차등 인상하는 방안이다. 세율의 누진도를 강화하는 게 특징이다.

별도합산토지는 현재처럼 유지하거나 각 구간의 세율을 동등하게 올린다.

주택보유자 5만3천 명과 종합합산토지 보유자 6만7천 명, 별도합산토지 보유자 8천 명이 영향을 받게 된다.

대안2를 적용해 과세표준 12억원 이상 50억원 미만 세율을 현행 1.0％에서 1.2％로 0.2％포인트 올리면 세금 부담은 10억∼30억원 규모의 1주택자는 0∼5.3％, 10억∼30억원 규모의 다주택자는 0∼6.5％ 오를 것으로 추산된다.

대안3은 주택과 종합합산토지의 공정시장가액 비율을 연 2∼10％포인트 올리고 세율은 대안2와 같은 수준으로 인상하는 방안이다. 주택 보유자 27만3천 명, 토지 소유자 7만5천 명이 대상이다.

만약 과표 12억∼50억의 세율을 1.2％(+0.2％포인트)로 정하고 공정시장가액 비율을 연 2％포인트 올린다면 10억∼30억원 규모 주택 보유자의 세 부담은 1주택자인 경우 0∼9.2％, 다주택자인 경우 2.4∼12.7％ 증가할 것으로 예상된다.

세율을 같은 수준으로 올리고 공정시장가액 비율을 연 10％포인트 인상하는 경우 세 부담은 1주택자 0∼25.1％, 다주택자 12.5∼37.7％ 늘게 된다.

이 안을 국민은행 WM투자자문부 원종훈 세무팀장의 도움을 받아 실제 사례(공정시장가액비율 90% 기준)에 적용해보니 고시가격 21억원인 성수 갤러리아포레(170.88㎡)의 경우 종부세가 507만원에서 663만원으로 약 156만원(30.8%) 상승했다.

고시가격 21억원인 반포자이의 종부세도 421만원에서 527만원으로 106만원(25.0%) 껑충 뛰었다.

반면 고시가격이 12억원 내외인 나머지 3곳은 종부세가 10만원(12.5%) 내외 오르는데 그쳤다.

이는 공정시장가액 비율을 90%로 인상한다는 가정 하에 이뤄진 분석으로, 대안1에서 제시된 것처럼 공정시장가액 비율이 100%까지 올라갈 경우 세 부담은 훨씬 더 커질 수 있다.

대안4는 1주택자의 경우에는 공정시장가액 비율만 올리고 다주택자는 공정시장가액 비율과 세율을 모두 올리는 방식이다. 토지는 공정시장가액 비율과 세율을 올린다.

주택 실수요자인 1주택자를 우대하고 다주택 보유에 따른 기회비용을 늘리는 점이 특징이다. 대상 인원은 대안3과 같다.

공정시장가액 비율을 연 2∼10％ 올리는 경우 1주택자의 세 부담 증가 폭은 대안 1보다는 낮거나 같은 수준이 될 전망이다.

다주택자는 공정시장가액 비율과 세율이 동시에 상승하므로 대안3과 같은 수준의 세 부담 증가가 예상된다.

대안4를 실제 사례에 적용해보면 다주택자의 중과 경향이 상대적으로 뚜렷하게 부각됐다.

공정시장가액비율을 85%로 올린다고 가정했을 때 서초 아크로리버파크와 송파 잠실엘스를 각각 1채씩 보유한 다주택자와 성수 갤러리아포레 1채만 보유한 1주택자의 종부세 인상 폭을 추산하면 각각 465만원, 43만원이었다.

성수 갤러리아포레의 고시가격은 23억원으로 서초 아크로리버파크(13억원)와 송파 잠실엘스(12억원)의 고시가격을 합친 것과 비슷하다.

고시가격이 2억원 정도 차이가 났지만, 실제 종부세 인상 폭은 10배 가까이 차이를 보인 셈이다.

이들 시나리오를 적용할 때 예상되는 연간 세수 증가 효과(토지 포함)는 대안1 1천949억원, 대안2 4천992억∼8천835억원, 대안3 5천711억∼1조2천952억원, 대안4 6천783억∼1조866억원(공정시장가액 비율 연 5％포인트 인상 기준)으로 각각 추산됐다.

연합뉴스