수도권 부동산 시장 침체가 길어지고 있다. 2007년 말 미국의 서브프라임모기지 사태 이후 약간의 등락 속에 지속적인 하락세를 보이고 있다. 2008년 이후 최근까지 수도권 아파트 가격은 서울이 명목 가격으로 1.7% 하락했고, 경기도는 4.5%나 하락했다. 5년 동안 물가를 반영한 실질 가격으로는 서울은 15%, 경기도는 17.7% 하락했다. 그러나 세종시와 혁신도시 조성이 한창인 지방 부동산 시장은 지난 몇 년간 호조세를 보였다. 수도권에서는 체감을 하지 못했지만 지방 부동산 시장은 부동산 업계에서 그나마 숨통의 역할을 했다.

부동산 가격이 큰 폭으로 상승한 이후에는 반드시 다시 떨어지기 마련이다. 하지만 문제는 하락 기간이 너무 길다는 데 있다. 부동산 가격 상승기에 내 집을 마련했다가 가격 하락으로 마음만 상한 채 매월 이자에 허덕이는 가정이 많아졌고, 신규 분양을 받았지만 입주 시기가 되어 분양가보다 가격이 낮아져 미입주 분쟁이 발생한 사업장도 부지기수다. 수도권의 부동산 가격 침체기가 지속되는 동안 중견 건설업체의 부도가 이어졌다. 연관되는 영세 중소업체는 말할 나위도 없다. 가계 소비 위축과 내수 부문에도 지속적으로 부정적인 영향을 미치고 있다.

부동산 시장은 가격이 하락하면 분양이 위축되고, 공급이 줄어 다시 가격이 회복되는 사이클을 그리기 마련이다. 그동안 아파트 입주량은 2010년에 대략 26만 호에서 2011년과 2012년 2년째 21만 호 정도로 줄어들었지만, 수도권 부동산 시장은 침체기가 지속되었다. 물론 내년에도 경기도를 중심으로 아파트 입주물량이 크게 줄어 올해와 비슷한 21만 호 수준을 유지할 것으로 보이나, 부동산 경기가 회복될 조짐이 보이지 않고 있다. 공급 위축에도 불구하고 가격이 하락한 이유는 경기 위축이나 가계 부채 증가 등으로 수요가 더 크게 줄었기 때문이다. 특히 내년에는 지방의 경우 호황 시기에 분양했던 아파트 입주물량이 증가하면서 점차 침체 국면이 나타날 가능성이 크다. 수도권 부동산 시장 회복이 늦어지는 상태에서 지방 부동산 시장 침체까지 겪게 되면 전국적으로 부동산 시장의 침체 국면이 다시 진행될 수도 있다. 아파트 미분양 물량이 이미 과거 평균선이던 7만 호를 넘어섰다.

일본에선 부동산 시장이 불황에 접어들 때만 해도 상승일로의 주택 가격이 안정됐다는 이유로 대체적으로 환영을 받았다. 그러나 부동산 가격 하락이 장기화되면서 일본 경제 장기 침체 악순환의 축을 형성했다. 최근 우리나라 수도권 부동산 시장이 공급 감소에도 불구하고 시장 침체가 장기화되고 있어 일본형 장기 불황으로 들어가는 것이 아닌가 하는 우려를 낳고 있다. 국내 경기의 장기 침체, 인구 및 가구 증가율 둔화, 가계 부채 증가 등이 부동산 시장의 장기 침체 요인으로 꼽히고 있다. 불확실성이 높고 변수가 많아 판단이 어렵지만 향후 1~2년 내에 일본형 부동산 거품 붕괴냐, 점진적 가격 회복이냐의 갈림길에 설 것으로 보인다.

향후 수도권 부동산 시장이 회복되려면 기본적으로 거시경제 회복과 함께 주택 실수요가 되살아나야 한다. 현재 거시경제 여건과 가계 부채 문제로 수도권 부동산 경기 회복을 위한 정책 대안도 마땅치 않다. 거시경제 회복은 해외 여건과 맞물려 있어 단기간 내에 국내 정책적인 노력만으로는 어렵다. 부동산 정책 부문에서 보다 강력한 해결책을 찾아야 할 것이다.

최근 수도권 가격 하락과 하우스푸어 문제로 거래가 전반적으로 이루어지지 않고 있다. 거래의 순환을 위해서는 출발점이 필요하다. 최초로 내집 마련을 하는 30대 중반과 40대 초반 연령대의 주택 수요가 살아날 수 있도록 해야 한다. 이를 위해서는 저리의 생애최초주택 자금 대출 규모를 확대하고 주택 구입 시 세금 부담도 줄여야 할 것이다. 또 저리의 생애최초주택 자금 대출을 상시화해야 할 것이다. 취득세 감면을 내년에도 연장을 해야 하고 장기적으로는 1% 수준으로 낮출 수 있도록 해야 한다. 그동안 미진했던 부동산 세제 개편도 시장 안정기에 맞추어 전반적으로 재조정할 필요가 있다.