국토부 업무보고…재건축 소형 의무공급 비율도 개선

국토교통부의 19일 대통령 업무보고 내용 중에는 주택정책 부문의 각종 규제를 대폭 푸는 조치들도 담겼다. ‘침체’로 표현될 만큼 가라앉은 주택시장 분위기를 반영해 시장 과열기에 도입된 반시장적 규제를 정상화한다는 것이다.

이는 동시에 지속적인 규제 완화로 시장에 회복에 대한 기대심리를 높이려는 조치이기도 하다. 다만 풀리는 규제 중엔 재건축 관련 규제가 많아 재건축 사업의 수혜를 가장 크게 받는 서울 강남 등에 혜택이 쏠릴 수도 있다.

◇ 재건축 이익환수제 폐지한다

국토부는 우선 12월까지 재건축 초과이익 환수제를 폐지하겠다고 밝혔다.

부동산 시장 과열기에 도입됐지만 2008년 이후 주택가격 안정세가 지속되고 있어 투기 우려가 줄어들었다는 이유다.

지금도 이 제도는 올해 연말까지 유예돼 있는 상태다. 올해 말까지 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 사업은 초과이익 부담금을 면제받는데 아예 제도를 폐지한다는 것이다.

다만 이를 위해선 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’을 폐지해야 해 국회 동의가 필요하다. 폐지되면 재건축 사업 추진에는 촉진제가 될 전망이다.

재건축 사업 때 소형주택 의무공급 비율도 손질된다. 법률상 재건축 사업 때 세대 수의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하 주택으로 지으면 되지만 서울, 경기 등 과밀억제권역은 조례를 통해 이 60% 중 20%를 60㎡ 이하로 하도록 더 강하게 규제를 하고 있다.

법률상 허용된 범위 안에서 시·도 조례로 별도로 규정할 수 있게 돼 있기 때문이다.

국토부는 그러나 최근 시장 수요가 소형 주택에 집중돼 자발적으로 소형 주택이 공급되고 있는 만큼 불필요한 규제라고 판단하고 조례로 별도 규정할 수 있도록 한 규정을 없애기로 했다. 이를 위해 9월까지 도시 및 주거환경 정비법 시행령을 개정할 계획이다.

재건축 규제 완화는 또 있다. 수도권 과밀억제권역 내 재건축 사업 때는 소유한 주택 수와 상관없이 ‘1가구 1주택’만 분양받을 수 있는데 앞으로는 소유 주택 수만큼 신규 주택을 분양받도록 한다는 것이다.

지금도 과밀억제권역 외에선 주택 수만큼 받을 수 있다. 이 경우 재건축 단지 안에 집이 3∼4채인 사람은 재건축 뒤 새 아파트를 3∼4채 분양받을 수 있게 된다. 국토부는 4월까지 이를 위한 도정법 개정안을 국회에 낼 계획이다.

7월부터는 수도권 민간택지 내 주택의 전매 제한도 누그러진다. 지금은 1년간 전매행위가 금지되지만 주택법 시행령을 고쳐 이를 6개월로 줄이기로 했다.

◇ 임대주택 시장에 리츠 끌어들이기로

전세에서 월세로 빠르게 전환하는 임대시장의 구조 변화에도 대응에 나선다. 올해 중 공공임대주택 9만 가구를 준공해 입주시키고 2017년까지 50만 가구가 입주하도록 한다.

공공임대주택(10년 임대)의 공급 방식도 다양화해 한국토지주택공사(LH)의 직접건설 방식 외에 주택기금이 리츠(부동산 투자회사)에 출자 또는 융자해 짓는 간접건설 방식도 도입한다.

이런 방식으로 올해부터 2017년까지 최대 8만 가구를 공급한다는 목표다.

민간이 주택임대 사업을 위해 설립한 리츠에도 주택기금이 출자하는 방안도 추진된다. 국토부는 이런 목적으로 만들어진 리츠에는 임대주택 투자 의무비율 완화, 임대주택 투자 대상 확대 등의 혜택을 주는 것을 검토 중이다.

또 민간임대주택 공급 확대를 위해 매입임대주택 사업자의 등록요건을 완화하고 의무 위반에 따른 제재를 형벌에서 과태료로 낮추는 한편 세제·금융 지원은 강화한다.

임대사업자가 신규 아파트를 별도로 공급받아 매입임대주택이나 준공공임대주택을 공급할 수 있도록 주택청약 제도를 손질하고 최근 신설된 주택임대관리업자에게 세제 감면 혜택을 주는 것도 검토되고 있다.

◇ 이자 싼 공유형 모기지, 5년 무주택자에도 대출

정부가 싼 이자(1% 대)로 주택 매입자금을 빌려주는 ‘공유형 모기지’는 정책 대상이 확대된다. 공유형 모기지는 대출을 받아 집을 산 뒤 집값이 오르거나 내릴 때의 수익이나 손실을 대출해준 국민주택기금과 나누는 대출 상품이다.

지금은 부부 합산 연소득 7천만원 이하인 생애최초주택 구입자에게만 지원하고 있는데 3월부터 5년 이상 무주택자도 대출받을 수 있도록 한다는 것이다.

김재정 국토부 주택정책관은 “5년 무주택자를 포함하면 대출 대상이 400만 가구에서 450만 가구로 늘어나는데 실제 대출을 신청하는 건수의 추이를 보면 자금(총 2조원)이 조기 소진될 가능성은 크지 않다”고 말했다.

국민주택기금은 ‘주택도시기금’으로 개편된다. 이름표만 바꿔 다는 게 아니라 용도나 운용 방식도 바뀐다.

지금까지 해오던 임대주택 공급 외에 도시재생사업이나 재개발, 재건축, 노후 단독·다세대 주택의 개량 등의 도시 분야로도 지원 범위를 넓히고, 단순 융자 중심에서 출자나 투·융자, 공적보증 등으로 운용 방식도 다양화한다.

기능 확대에 발맞춰 출자, 투·융자를 할 때 사업성을 판단할 수 있도록 대한주택보증을 전문운용기관으로 개편한다.

국토부 관계자는 “올해 말까지 ‘주택도시기금법’을 제정해 주택기금의 역할과 운용법을 전면 개편할 것”이라며 “시중의 풍부한 유동성이 임대주택 공급 및 도시재생 등에 흘러갈 수 있도록 기금이 마중물 역할을 수행하도록 하겠다”고 말했다.

또 대출금 상환 부담으로 어려움을 겪는 하우스 푸어 주택 1천 가구를 ‘희망임대리츠’를 통해 사들이고 있는데 그 대상을 85㎡ 이상으로 확대하기로 했다.

박근혜 정부의 간판 주거복지 사업인 행복주택은 지역 주도 사업으로 추진 방식을 전환한다. 지방자치단체, 주민과 협의를 충실히 거쳐 사전 공감대를 마련하고 추진한다는 것이다.

대상 부지는 도심 내 주거환경개선사업 부지 등으로 확대하고 사업에 참여하는 지자체에는 입주자 선정 권한을 주는 등 인센티브도 주기로 했다.

이를 통해 올해 2만6천 가구 등 2017년까지 14만 가구를 예정대로 공급한다는 목표다.

전국의 장기 임대주택 정보를 쉽게 찾을 수 있는 포털도 구축한다.

연합뉴스